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“一房二卖”纠纷的法律分析
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作者:胡金谋  发布时间:2018-08-03 15:31:13 打印 字号: | |
  “一房二卖”是房屋买卖交易活动中常见的法律现象,伴随于交易活动中产生的复杂的法律事实,给审判实务带来诸多法律适用和法律救济上的思考,对这些的探讨,有助于廊清物权理论、解决审判实务中的问题。

  【基本案情】

  艾某购买某房产公司开发的商品房一套,依购买合同向该公司支付了全部房款,领取了房屋钥匙,未办理房屋产权过户登记。后因房产公司欠黄某债务,该公司又与黄某协议,用已经卖给艾某的房屋抵偿黄某的债务,房产公司称房屋钥匙丢失,黄某遂砸锁进占了该房屋,对该房屋双方也未办理产权过户登记手续。艾某知道后,要求黄某腾退房屋,黄某不让,且进行了装修。艾某遂以买卖合同为由,以房产公司为被告提起仲裁,要求房产公司转移房屋所有权,并办理产权过户登记手续。仲裁裁决支持了艾某的请求。

  【问题分析】

  一、 在仲裁裁决生效后,艾某和黄某谁对房屋拥有所有权?

  根据《物权法》第九条、第二十八条、第二十九条、第三十条的规定,不动产物权因以下情形而取得:(一)因登记取得;(二)因生效的法院和仲裁裁决及政府征收决定取得;(三)因继承或受遗赠,在继承或遗赠发生时取得;(四)因合法建造、拆迁房屋等事实行为成立时而取得。本案争议的房屋是因买卖合同和债务抵偿协议转让、设立不动产物权,属于不动产所有权取得的第(一)种情形,因此,无论是艾某,还是黄某,只有通过房屋产权过户登记后,才能取得该房屋的所有权。根据《物权法》第十五条的规定,尽管艾某依据生效的购房合同支付了全部购房款并取得了钥匙,但未办理产权转让过户登记,并未取得所受让房屋的所有权。同理,黄某虽依据生效的债务抵偿协议,占住了该房屋,但未办理产权过户登记,也未取得房屋的所有权。该房屋的所有权人仍然是房产公司。

  二、 仲裁裁决产生的法律后果

  如前所述,艾某和黄某均对该房屋不具有所有权。但艾某依生效的购房合同、黄某依生效的债务抵偿协议,均对房产公司有债权上的请求权,即均有要求房产公司依合同或协议履行房产转移,办理房屋产权过户登记的权利。因此,艾某申请仲裁,属于行使债权请求权行为。根据《物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”,仲裁裁决生效后,艾某即取得了所购房屋的所有权。

   三、 黄某如何行使法律上的救济权利?

  (一) 解除合同。虽然艾某因仲裁裁决取得了房屋所有权,但黄某依据债务抵偿协议对房产公司的合同上的债权依然存在且有效。由于该房屋已确权给艾某,致使债务抵偿协议约定的合同目的不能实现,根据《合同法》第九十四条的规定,出现了合同法定解除的事由,黄某有权要求解除合同。(二)主张违约赔偿责任。黄某可依照《合同法》第六十条、第一百零七条的规定,主张房产公司承担违约赔偿损失的责任。包括基于艾某的先占有权向艾某赔偿的损失。但黄某不能依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(简称《商品房屋买卖合同若干问题的解释》)第九条第三项的规定,请求出卖人房产公司赔偿损失(包括装修损失),承担不超过所抵偿债务一倍的赔偿责任。因为根据《商品房买卖合同若干问题的解释》第一条和第七条的规定,适用该司法解释的商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权手续支付价款的合同;或者房屋拆迁补偿安置协议涉及的房屋买卖。而黄某和房产公司的债务抵偿协议,不具有商品房买卖性质。

  四、 黄某的占房行为是否构成侵权?艾某如何进行法律上的救济?

  黄某的占房行为应分阶段对待处理,在不知房屋已出卖给艾某时,砸锁占房,应为善意第三人行为;但当艾某出面告知购房事实且阻止其占房行为后,黄某仍然占住且进行装修,则构成了侵权。由于房屋未办理过户登记,艾某对房屋不具有所有权,黄某的占房行为并未侵犯艾某的房屋所有权,但依据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”艾某与房产公司的购房因其合同的有效性,依照《物权法》第二百四十一条的规定“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。”艾某依其与房产公司的购房合同,在领取房产公司交付房屋钥匙时起,即取得了该房屋使用、收益等占有权利。黄某明知而仍然为装修使用,其行为即构成对艾某占有权利的侵害。根据《物权法》第二百四十五条的规定“占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。”因此,艾某有权请求黄某退腾房屋、拆除装修物、恢复原状,并赔偿占用期间(从黄某占住之日至腾退房屋之时)的损失。

  就这部分赔偿,在《商品房买卖合同若干问题的解释》中未涉及,该司法解释仅明确规定了“一房二卖”中的先合同人和后合同人,在行使合同解除权时,有要求出卖人赔偿损失。但取得房屋所有权的买受人因出卖人隐瞒相关卖房事实,而给买受人造成经济损失的,如何行使救济权,并未规定。对此,最终取得房屋所有权的买受人可以依据《合同法》第一百一十二条的规定,请求出卖人赔偿损失,也可以依据《物权法》第二百四十五条的规定,向第三人主张权利。对于请求权竞合,最终取得房屋所有权的买受人有选择的权利。

  五、 如果艾某和黄某均提起仲裁或诉讼时,应如何裁判?

  由于艾某和黄某均依据各自与房产公司的合同或协议,对房产公司具有合同上的债权,因此,两人均有依合同或协议约定的争议解决条款申请仲裁或提起诉讼的权利,即都有要求房产公司向各自转移房产所有权,办理房产过户手续的权利。(因为本案中,房产公司作为出卖人向艾某和黄某均隐瞒了出售房屋与他人的事实,黄某与房产公司之间不存在恶意串通的事实,否则,艾某只要参照《商品房买卖合同若干问题的解释》第十条的规定,而依据《合同法》第五十二条的规定,以出卖人与黄某恶意串通损害第三人利益为由,行使请求确认出卖人与黄某订立的债务抵偿协议无效,艾某便有效地保护了对所受让的房屋的所有权。)

  在艾某和黄某均提起仲裁或诉讼时,笔者认为应依先合法交付占有原则予以裁判,理由如下:(一)在“一房二卖”中,如受让人均未登记取得所有权,出卖人有向任何受让人交付房屋的权利;(二)虽然受让人均未办理产权过户登记,但出卖人向任何一方受让人交付房屋后,先占有房屋的受让人即依《物权法》第二百四十一条的规定,取得了房屋占有权。之后,任何未取得房屋所有权的人占住房屋,都是对先占有房屋的受让人占有权的侵害,都是违法行为。法律不能支持违法行为,而否定合法行为。(三)房屋出卖人在向一方受让人交付房屋后,应依《合同法》第六十条的规定履行对另一方受让人通知、协助等附随义务。出卖人不履行上述合同义务,而放任另一方受让人占有已交付的房屋,出卖人的行为具有违法性。因此,那种以谁先提起仲裁或诉讼,便支持谁的所有权主张,而不区分先占有行为合法性的观点,是偏颇的。本案艾某取得出卖人的房屋钥匙,对房屋享有先合法占有权。因此,应按先合法交付占有原则,裁决支持艾某对受让房屋的所有权主张。
来源:院办
责任编辑:院办
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